0902 294 950 | Quay về trang chủ VietTimes

Nói tiếp chuyện trái phiếu doanh nghiệp: “Cài” điều khoản cho người mua

Thứ Bảy, 31/8/2019 | 7:37

(TBKTSG Online) - Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có văn bản siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) để phòng tránh những rủi ro trên thị trường, các doanh nghiệp đã tỏ ra thận trọng hơn trong các đợt phát hành. Tuy nhiên, trong cuộc mua bán này, nhà đầu tư vẫn bị “cài” các điều kiện chứa nhiều rủi ro.

 

Để tránh bị NHNN “tuýt còi”

Trung tuần tháng 8, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng thương mại phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án bất động sản, tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành là doanh nghiệp bất động sản để hạn chế rủi ro. Lý do là những tháng đầu năm, cơ quan quản lý nhận thấy hoạt động đầu tư trái phiếu của các ngân hàng còn tiềm ẩn rủi ro khi số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường bất động sản chưa hồi phục vững chắc... Lượng trái phiếu đầu tư ở mức cao, biến động lớn, khó kiểm soát.

Theo thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu doanh nghiệp và của các công ty chứng khoán thì 6 tháng đầu năm 2019, tổng giá trị phát hành TPDN là 116.000 tỉ đồng, con số này còn tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm. Hơn 1/3 trong tổng lượng phát hành này thuộc về các doanh nghiệp bất động sản. Điều đó cho thấy, nhu cầu phát hành TPDN của các doanh nghiệp vẫn ở mức cao, nhất là những tháng cao điểm cuối năm, khi mà cơn “khát" vốn vẫn chưa dừng lại và tín dụng ngân hàng bị siết chặt hơn.

Cảnh báo của NHNN cũng như sự quan ngại của thị trường về các đợt phát hành TPDN nhằm ngăn chặn tình trạng "lách" luật cũng đã khiến việc phát hành TPDN trên thị trường có vẻ cẩn trọng hơn. Song, điều đó không hẳn đồng nghĩa với việc các tổ chức phát hành nhận bớt rủi ro về phía mình mà tiếp tục “đẩy” rủi ro cho nhà đầu tư, với việc "cài" các điều khoản chặt chẽ hơn. Nếu các nhà đầu tư không có kinh nghiệm, không có đầy đủ thông tin về doanh nghiệp phát hành và không có kinh nghiệm về tài chính, có thể nhận nhiều rủi ro hơn trước.

Ví dụ, ngày 7-9 tới, theo kế hoạch, Công ty cổ phần Sunshine Marina Nha Trang (tên cũ là CTCP ADG Holding), một công ty con của Tập đoàn Sunshie có trụ sở tại Hà Nội, sẽ phát hành trái phiếu có tổng giá trị gọi vốn là 300 tỉ đồng, dự kiến chia làm 2 đợt. Mục đích chính của việc phát hành trái phiếu nhằm gọi vốn cho Dự án Sushine Mystery tại Cầu Diễn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có tổng diện tích khu đất là 8218 m2, quy mô xây dựng hơn 50 căn nhà phố và biệt thự liền kề cao cấp. Dự án này có mức giá bình quân hơn 115 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, để việc phát hành trái phiếu được nhanh chóng và không vướng phải những quy định về Hợp đồng mua bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện, Sunshine Marina Nha Trang, thông qua đại lý phát hành là Công ty cổ phần Chứng khoán Tiên Phong (TPS) đã soạn ra Hợp đồng mua bán trái phiếu cùng hàng loạt văn bản thỏa thuận khác có liên quan đến đợt phát hành này, các văn bản được những người trong giới tài chính đánh giá rằng chặt chẽ về mặt pháp lý.

Đọc những văn bản nói trên, giới đầu tư trái phiếu chuyên nghiệp tại các ngân hàng nhận định rằng, bộ phận soạn thảo hợp đồng và thỏa thuận đã rút ra nhiều bài học kinh nghiệm mà một số doanh nghiệp bất động sản đã “phạm” phải trước đó, nhằm tránh tình trạng bị NHNN “tuýt còi”.

Ví dụ: Hợp đồng đặt mua trái phiếu có kỳ hạn 24 tháng, lãi suất 7%/năm, thanh toán lãi 6 tháng/lần cho đến khi cuối kỳ đã khuyến cáo nhà đầu tư rất rõ: “Bên đặt mua trái phiếu hiểu rằng việc đầu tư vào trái phiếu là đầu tư vào lĩnh vực có tính rủi ro cao, nhà đầu tư cần phân tích trước khi quyết định đầu tư”. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có lãi suất cố định, được bảo lãnh thanh toán. Hợp đồng cũng không kèm theo các điều kiện hoán đổi quyền mua bất động sản kèm theo hợp đồng trái phiếu... như nhiều doanh nghiệp lớn khác đã mời chào khách hàng trong khoảng thời gian trước.

Điều kiện nào cũng đẩy khó cho nhà đầu tư

Tuy nhiên, trong Văn bản thỏa thuận về việc thực hiện quyền ưu đãi mua bất động sản dành cho người sở hữu trái phiếu, bên A (CTCP Sunshine Marina Nha Trang) sẽ làm việc với CTCP Đầu tư bất động sản Anh Quân Mỹ Đình đảm bảo cho nhà đầu tư trái phiếu được hưởng quyền mua sản phẩm bất động sản tại dự án số 59, tổ 4, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm (vị trí dự án Sunshrine Mystery). Đây chính là hình thức góp vốn mua bất động sản mà các bên có liên quan “bóc tách” ra, để tránh bị các cơ quan quản lý đưa vào “tầm ngắm”.

Cũng trong văn bản thỏa thuận về quyền mua bất động sản này, doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhấn mạnh: “Thỏa thuận này không được xem xét và giải thích như hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc bất kỳ hình thức huy động vốn nào được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản giữa chủ đầu tư dự án và bên A (CTCP Sunshine Marina Nha Trang) hay giữa chủ đầu tư với bên B hay giữa bên A với bên A.., hay như hợp đồng mua bán bất động sản”. Đây chỉ là thỏa thuận ghi nhận quyền hưởng ưu đãi và trái chủ được hưởng khi mua trái phiếu mà thôi.

Doanh nghiệp phát hành đã dựng lên hàng loạt “hàng rào”, “cảnh báo” ghi rõ trong các hợp đồng, thỏa thuận... nêu trên để tránh những rắc rối pháp lý. Bởi các quy định của Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan chỉ cho phép huy động vốn khi đủ điều kiện bán nhà; hoặc ký hơp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ được chia lợi nhuận bằng tiền và cổ phiếu. Việc phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận có quá nhiều rắc rối mà doanh nghiệp không muốn mắc vào. Các điều khoản khác được ghi trong thỏa thuận nêu trên cũng có mặt trái là đẩy toàn bộ rủi ro pháp lý (về mua bán bất động sản cho khách hàng) khi có tranh chấp. Nếu khách hàng không đọc kỹ thì rất dễ hiểu nhầm.

Vấn đề nữa là các nhà đầu tư dễ yên tâm khi thấy trái phiếu được bảo lãnh phát hành. Hợp đồng ghi rõ, trong điều kiện CTCP Sunshine Marina Nha Trang không trả được thì công ty mẹ là CTCP tập đoàn Sunshire sẽ đứng ra chịu trách nhiệm thanh toán cho các trái chủ.

Nhưng những nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm trái lại sẽ khó yên tâm với điều kiện này vì doanh nghiệp bảo lãnh cũng chính là doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành TPDN lớn trên thị trường năm 2018. Tháng 10-2018, Sunshine phát hành 10.000 tỉ đồng (kỳ hạn 36 tháng) để huy động vốn cho các dự án bất động sản và vẫn đang trong kỳ trả nợ. Hay hiểu một cách tường tận, công ty mẹ đang có khoản nợ lớn, nay nhận bảo lãnh thêm nợ cho công ty con.

Sunshine cũng là một doanh nghiệp có tốc độ tăng vốn nhanh trên thị trường. Chỉ từ năm 2016 đến 2018, công ty này đã tăng vốn từ 300 tỉ đồng lên... 8.500 tỉ đồng để đầu tư vào các dự án, trong khi lợi nhuận hàng năm ở mức chưa đầy 20 tỉ đồng/năm.

Theo TBKTSG

https://www.thesaigontimes.vn/293449/noi-tiep-chuyen-trai-phieu-doanh-nghiep-cai-dieu-khoan-cho-nguoi-mua.html

Bình luận

Bình luận từ 5 - 5000 ký tự. Gửi bình luận Đóng

Top