Bất ngờ bức tranh tài chính của chủ dự án Khu tứ giác Bến Thành

Thân thế Phương Đông Hà Nội

Như VietTimes thông tin tại bài viết trước, Công ty TNHH Saigon Glory, chủ dự án Khu văn phòng – thương mại – dịch vụ - căn hộ ở - khách sạn 6 sao và văn phòng khách sạn (Khu tứ giác Bến Thành), vừa được chủ sở hữu tăng vốn điều lệ từ 7.000 tỷ đồng lên 23.000 tỷ đồng.

Cổ đông duy nhất của Saigon Glory là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội (gọi tắt là Phương Đông Hà Nội) nắm giữ 100% vốn điều lệ. Trước đó, hồi tháng 10/2024, Công ty Phương Đông Hà Nội đã mua lại cổ phần Saigon Glory từ Tập đoàn Bitexco.

Toàn bộ phần vốn góp tăng thêm này sẽ được Phương Đông Hà Nội thế chấp tại Ngân hàng Techcombank.

Việc "rót" thêm vốn 16.000 tỷ đồng cho chủ dự án Khu tứ giác Bến Thành khiến giới đầu tư tò mò về thân thế và tiềm lực tài chính của Phương Đông Hà Nội.

Theo tìm hiểu, Phương Đông Hà Nội thành lập ngày 23/5/2019 với vốn điều lệ 517 tỷ đồng, cơ cấu thành viên gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Phương Đông (50%) và Phạm Quốc Nhật (50%). Sau đó một tháng, công ty tăng vốn điều lệ lên 1.200 tỷ đồng.

Không lâu sau đó, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Phương Đông chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp cho Công ty TNHH Đầu tư Eastern Real. Người được uỷ quyền vốn góp là bà Vũ Thị Phương Thu.

Sau đó, ông Phạm Quốc Nhật cũng chuyển nhượng phần vốn góp của mình cho cổ đông mới là bà Trần Thị Minh Hiếu.

Tại thời điểm 25/9/2024, Công ty TNHH Đầu tư Eastern Real thoái vốn, bà Trần Thị Minh Hiếu cũng giảm tỷ lệ xuống chỉ còn 0,1%. Cổ đông mới xuất hiện là bà Trần Thanh Tú với tỷ lệ chi phối 99,9%, đồng thời đảm nhiệm vị trí Chủ tịch Hội đồng thành viên. Bà Tú đồng thời là chủ tịch của Saigon Glory.

Tính tại ngày 24/3/2025, vốn điều lệ của Phương Đông Hà Nội tăng lên 2.700 tỷ đồng.

Năm 2019, Phương Đông Hà Nội đã nhận chuyển nhượng hai lô đất F5-CH02 có diện tích 21.087m2 và F5-CX01 có diện tích 10.484m2 từ Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn – đơn vị thuộc Tập đoàn Vingroup, tại dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ (Vinhomes Smart City), quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Lô đất F5-CH02 sau đó được xây dựng thành dự án cao cấp Masteri West Heights, do Phương Đông Hà Nội làm nhà phát triển.

Bất ngờ khoản lỗ luỹ kế hàng trăm tỷ

Dữ liệu của VietTimes cho thấy trong giai đoạn 2021-2022, Phương Đông Hà Nội không phát sinh doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, chỉ có hoạt động tài chính mang về nguồn thu lần lượt là 156 tỷ đồng và 157 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do chi phí tài chính lớn, lần lượt các năm là 156 tỷ đồng và 274 tỷ đồng cùng các khoản chi hoạt động bắt buộc khác, công ty báo lỗ sau thuế lần lượt là -2 tỷ đồng và -118 tỷ đồng.

Bước sang năm 2023, hoạt động kinh doanh có phần khởi sắc hơn khi doanh thu thuần đạt 4.323 tỷ đồng, lợi nhuận gộp đạt 1.098 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 25,4%. Hoạt động tài chính cũng mang về 93 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do chi phí bán hàng rất cao (1.045 tỷ đồng), chi phí tài chính rất lớn (383 tỷ đồng), công ty lỗ sau thuế tới 249 tỷ đồng. Điều này khiến lỗ lũy kế của công ty tính đến cuối năm 2023 đạt tới 403 tỷ đồng.

Về tài sản, trong giai đoạn 2021-2023, tổng tài sản của công ty liên tục tăng trưởng mạnh, từ 7.904 tỷ đồng lên 15.772 tỷ đồng, tương đương tăng 99%. Trong đó, nợ phải trả tăng từ 6.707 tỷ đồng lên 14.975 tỷ đồng, tương đương tăng 123%.

Như vậy, có thể thấy, hầu hết tài sản của công ty đều được hình thành từ nợ phải trả. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu luôn ở mức rất cao và không ngừng tăng mạnh qua các năm, đạt 5,6 lần (năm 2021), 10,67 lần (năm 2022) và 18,8 lần (năm 2023).

Xét cơ cấu tài sản của công ty, điểm nổi bật là các khoản phải thu tăng rất nhanh (gấp 2,5 lần trong 3 năm) và chiếm tỷ trọng lớn qua các năm, lần lượt là 47,5%, 55,1% và 59,8%.

Hàng tồn kho cũng tăng nhanh về giá trị (tăng 30% trong 3 năm) và chiếm tỷ trọng không nhỏ, lần lượt là: 47,7%, 38,7% và 31,2%. Như vậy, có hơn 90% tổng tài sản của công ty nằm ở các khoản phải thu và hàng tồn kho.

Một điểm đáng chú ý khác là công ty có lượng cho vay khá lớn. Năm 2022, công ty cho vay 2.620 tỷ đồng (đều là cho vay dài hạn), năm 2023 con số này tăng lên tới 4.520 tỷ đồng (riêng cho vay dài hạn là 2.717 tỷ đồng) – tăng 72%. Quy ra tỷ trọng trong cơ cấu tài sản, giá trị cho vay các năm 2022 – 2023 lần lượt chiếm 21,4% và 28,6%. Đây có lẽ là nguồn cơn tạo ra doanh thu tài chính tương đối lớn cho công ty.

Tuy vậy, điều băn khoăn là hoạt động cho vay diễn ra trong bối cảnh công ty tỏ ra phụ thuộc nhiều vào vốn bên ngoài. Tổng nợ vay năm 2021 là 2.577 tỷ đồng, đến năm 2022 tăng gấp 2,7 lần lên 7.007 tỷ đồng, năm 2023 tăng tiếp 9% lên 7.622 tỷ đồng, tức trong 3 năm, nợ vay đã tăng gấp 2,9 lần.

Việc đẩy mạnh vay mượn khiến chi phí tài chính tăng từ 156 tỷ đồng năm 2021 lên 274 tỷ đồng năm 2022 (tương đương tăng 75%) rồi lên 383 tỷ đồng năm 2023 (tương đương tăng 40%), tức trong 3 năm chi phí tài chính đã tăng gấp 2,4 lần. Chi phí tài chính thực tế vượt xa doanh thu tài chính, là một trong những nguyên do góp phần khiến công ty thua lỗ.

Việc thua lỗ khiến vốn chủ sở hữu của công ty bị bào mòn từ 1.197 tỷ đồng (năm 2021) xuống 1.046 tỷ đồng (năm 2022) rồi chỉ còn 796 tỷ đồng (năm 2023), tức trong 3 năm, vốn chủ sở hữu đã giảm 33,5%.