Báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường chung cư tại TP.HCM phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. Mức độ quan tâm tại TP.HCM mới (bao gồm khu vực sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 11%, TP.HCM cũ tăng 9% so với tháng 4. Lượng tin đăng bán chung cư cũng tăng 12%, phản ánh cung cầu đang trở lại trạng thái cân bằng.
Đặc biệt, dòng tiền từ nhà đầu tư miền Bắc đổ vào TP.HCM tăng từ 44% (quý II/2024) lên 61% (quý II/2025). Nguyên nhân đến từ chênh lệch giá khi chung cư Hà Nội đã vượt TP.HCM.
Trong khi TP.HCM cũ có mức giá cao, các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai trở thành lựa chọn thay thế. Tỷ suất cho thuê tại Bình Dương đạt 4,1%, Đồng Nai 4,4%, cao hơn rõ rệt so với TP.HCM cũ (2,8%). Mức độ quan tâm tại Bình Dương tăng 46% trong nửa đầu năm, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về nơi có bán thấp hơn.
Tại Hà Nội, từ mức giá chung cư trung bình 38 triệu đồng/m2 đầu năm 2023 nay đã tăng lên 70 triệu đồng/m2, vượt TP.HCM khoảng 11%. Hậu sáp nhập, giá trung bình tại TP.HCM mới là 57 triệu đồng/m2, thấp hơn 25% so với Hà Nội.
Các quận cận trung tâm Hà Nội như Hà Đông, Gia Lâm, Hoàng Mai là điểm nóng tăng giá, nhờ loạt dự án hạ tầng như vành đai 4, cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và sự phát triển của các đại đô thị mới. Mặc dù giá các quận trung tâm cao hơn 20-30%, khu vực cận trung tâm có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn và dư địa phát triển lớn hơn.
Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền ghi nhận sự điều chỉnh mạnh cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. So với tháng 3/2025, mức độ quan tâm tháng 6 giảm sâu: Hà Nội -47%, TP.HCM cũ -28%, các khu vực khác -33%. Lượng tin đăng cũng giảm theo: Hà Nội -15%, TP.HCM cũ -9%, khu vực khác -3%. Tâm lý thận trọng gia tăng do lo ngại về chính sách thuế và chi phí nắm giữ cao.
Tại miền Bắc, các tỉnh có nội lực kinh tế như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên vẫn thu hút dòng tiền. Miền Nam tập trung vào khu vực quanh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Về mặt bằng giá, miền Bắc cao hơn: Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc 24 triệu/m2; miền Nam thấp hơn: Bình Dương 31 triệu/m2, Kiên Giang và Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 16 triệu/m2.
Từ đầu 2023 đến nay, giá đất tại nhiều tỉnh miền Bắc tăng mạnh: Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), Hưng Yên (+75%), trong khi miền Nam giữ mức tăng ổn định, chủ yếu dưới 30%.
Báo cáo cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt theo khu vực và loại hình. Dòng tiền có xu hướng ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, dễ cho thuê, dễ khai thác dòng tiền. Chung cư nổi lên là phân khúc chủ lực, trong khi đất nền điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.
