Giá chung cư mới Hà Nội vượt TP.HCM
Trong báo cáo thị trường căn hộ quý III vừa công bố, đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho biết, giá chung cư mới tại Hà Nội đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ tăng với mức 10% theo quý và 41% theo năm, lên 51 triệu đồng/m2.
Cũng trong quý III, số căn hộ bán được đạt hơn 6.840 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ trung cấp dẫn đầu, đóng góp 98% lượng giao dịch.
Savills cho hay, tính chung 9 tháng, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số căn được giao dịch, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Ngược với thị trường Hà Nội, giá chung cư mới tại TP.HCM có xu hướng sụt giảm. Cụ thể, căn hộ sơ cấp trung bình giảm khoảng 12% so với quý trước, xuống còn 68 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư điều chỉnh lại phân khúc, giảm tỷ trọng trung và cao cấp trong nguồn cung sơ cấp.
Lượng giao dịch trong quý cũng giảm khoảng 16% theo quý và 4% theo năm, đạt khoảng 1.915 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm, đạt 39%. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho là 35%.
Triển vọng đến cuối năm 2024, Savills ước tính TP.HCM sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mở bán. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán, trong đó TP.Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.
Còn tại thị trường Hà Nội, Savills dự báo trong quý IV dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Căn hộ trung cấp sẽ tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung trong tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.
Vì sao giá chung cư mới Hà Nội tăng vọt?
Tại cuộc họp báo tổng kết năm 2023, chuyên gia của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam đã nhìn nhận khoảng cách phát triển giữa chung cư Hà Nội và TP.HCM thu hẹp từ 3-5 năm còn 1-2 năm và dự báo "có thể tương đương trong thời gian tới".
Sang quý I/2024, cuộc đua thu hẹp khoảng cách diễn ra mạnh mẽ hơn khi giá căn hộ Hà Nội dần tiệm cận với TP.HCM. Báo cáo quý I của kênh Batdongsan cho thấy phân khúc này ở Hà Nội có giá bán trung bình 46 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Kênh này cũng cho biết thêm giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2.
Bước sang quý II/2024, báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán sơ cấp quý II tăng 6,5% so với quý I và tăng gần 25% theo năm. Còn ở TP.HCM, giá bán trung bình chung cư là khoảng 63 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tăng khoảng 3% so với quý trước và 6% theo năm.
Lý giải về diễn biến giá Hà Nội tăng vọt, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho hay trong 5 năm trở lại đây, chung cư tại TP.HCM tăng mạnh nhất vào hai năm 2018-2019. Thời điểm đó, nguồn cung mới rất dồi dào, đạt khoảng 30.000 căn mỗi năm. Dự án mới ra mắt đều tập trung ở phân khúc cao cấp kéo theo mặt bằng giá đẩy lên cao.
Trong khi đó, từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội mới bước vào chu kỳ tăng đột biến bởi dự án mới ngày càng khan hiếm. Tổng nguồn cung mở bán trong năm ngoái đạt gần 10.300 căn, mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Nhiều chủ đầu tư thay đổi chiến lược, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.
Chưa kể, thời gian qua, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán. Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này từng phát triển dự án thành công tại TP.HCM - điểm đến ưu tiên khi bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, giá tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.
Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại Thủ đô, theo ông Kiệt.
