Tồn kho gia tăng
Khảo sát của VietTimes đối với 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu thị trường, đang niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM, cho thấy trong năm 2024, giá trị hàng tồn kho của phần lớn doanh nghiệp đã gia tăng khá mạnh.
Trong đó, có 2 doanh nghiệp ghi nhận mức tăng bằng lần là Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (tăng 4 lần) và Hoàng Quân (tăng 2,3 lần).
10 doanh nghiệp tăng trưởng hai chữ số gồm: EverLand (tăng 78%), Dịch vụ Hoàng Huy (tăng 48%), Long Lang Giang (tăng 42%), DIC Group (tăng 24%), Vingroup (tăng 22%), BV Land (tăng 20%), Hodeco (tăng 19%), Khang Điền (tăng 18%), Sunshine Homes (tăng 13%).
Ngoài ra, còn có hơn 10 doanh nghiệp khác ghi nhận mức tăng một chữ số như: CEO Group (tăng 8%), Taseco Land (tăng 6%), Vinahud (tăng 6%), Novaland (tăng 5%), Nam Long (tăng 4%)…
Xét giá trị tuyệt đối, Novaland và Vingroup là hai doanh nghiệp có quy mô hàng tồn kho lớn nhất thị trường, lần lượt đạt 146.611 tỷ đồng và 112.799 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, có 4 doanh nghiệp sở hữu hàng tồn kho ở mức hàng chục nghìn tỷ đồng là: Vinhomes (48.723 tỷ đồng), Khang Điền (22.180 tỷ đồng), Nam Long (17.993 tỷ đồng), Đất Xanh (13.440 tỷ đồng).
Ở quy mô hàng nghìn tỷ đồng, các doanh nghiệp có tồn kho lớn lần lượt là: Tài chính Hoàng Huy (8.676 tỷ đồng), DIC Group (8.154 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (6.638 tỷ đồng), Phát Đạt (5.885 tỷ đồng), SJ Group (4.229 tỷ đồng), Taseco Land (4.097 tỷ đồng), TTC Land (3.452 tỷ đồng)…
Không chỉ có giá trị lớn, hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp nêu trên còn chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.
Theo đó, có 14/40 doanh nghiệp trong diện khảo sát ghi nhận tỷ trọng hàng tồn kho đạt khoảng 40% tổng tài sản trở lên, gồm: Vinahud (39,3%), Xuân Mai Corp (39,4%), Taseco Land (43,8%), DIC Group (43,9%), Đất Xanh (46,1%), Kosy (52,4%), SJ Group (53,6%), Tài chính Hoàng Huy (56,6%), Nam Long (59,3%), CIC Group (60,5%), Novaland (61,5%), Nam Mê Kông (64%), Khang Điền (72,1%), Quốc Cường Gia Lai (74,7%).
Tín hiệu đáng mừng
Tồn kho thường được xem như một tiêu chí đo lường thanh khoản của thị trường bất động sản, tồn kho tăng đồng nghĩa với hàng bán chậm. Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác, bởi trong cơ cấu hàng tồn kho, giá trị lớn nhất là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang – tức giá trị của các dự án đang xây dựng.
Hàng tồn kho gia tăng có nghĩa là các dự án của doanh nghiệp đang được triển khai. Đây là tín hiệu quan trọng phản ánh các dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động, tiếp tục “ra hàng” hoặc cho thấy doanh nghiệp đang tiến hành mở rộng quỹ đất và danh mục dự án.
Trong khi đó, để xem xét thanh khoản của dự án, cần phải nhìn vào giá trị người mua trả tiền trước ngắn hạn, doanh thu chưa thực hiện và doanh thu thuần từng quý của doanh nghiệp.
Bởi vậy, việc phần lớn các doanh nghiệp phát triển nhà ở ghi nhận sự gia tăng của hàng tồn kho nêu trên là biểu hiện rõ nét, phản ánh đà phục hồi ấn tượng của thị trường bất động sản năm 2024.
Thực tế cũng cho thấy, những doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng hầu hết là các đơn vị đang cung ứng sản phẩm ra thị trường như: Vingroup, DIC Group, Khang Điền, Sunshine Homes, Taseco Land, Nam Long, Hoàng Quân, BV Land…
Ngược lại, phần lớn doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho giảm là các đơn vị bị thu hẹp giỏ hàng, không ra mắt được dự án mới. Chẳng hạn như An Gia (giảm 61%) do hiện chỉ có The Gió Riverside, Văn Phú Invest (giảm 20%) do đã phải bán bớt dự án cho bên khác hay Nam Mê Kông (giảm 10%) vì chỉ có duy nhất dự án Bảo Ninh 2 là đang bán hàng.
Trường hợp hi hữu đang hoạt động rất tốt mà hàng tồn kho giảm là Vinhomes (giảm 12%). Nguyên nhân là công ty tiến hành bán buôn một số dự án thành phần cho bên thứ ba nhằm đẩy nhanh quá trình triển khai các đại dự án.
Một vấn đề rất quan trọng khác khi nhìn vào bức tranh hàng tồn kho của các doanh nghiệp nhà ở hiện nay là sự thay đổi trong thị phần, qua đó phản ánh triển vọng của các doanh nghiệp trong thời gian tới.
Với giá trị tồn kho dẫn đầu thị trường và gia tăng trong năm qua, Vingroup sẽ vẫn tiếp tục thống lĩnh nguồn cung nhà ở trong tương lai gần. Theo sau sẽ là các tên tuổi như Nam Long, Khang Điền, Hoàng Huy…
Trong khi đó, Phát Đạt nhiều khả năng sẽ sa sút về thị phần khi từ quý III sang quý IV năm 2024, đơn vị này đã rời khỏi nhóm doanh nghiệp có giá trị tồn kho trên 10.000 tỷ đồng. Những doanh nghiệp suy giảm hàng tồn kho khác như An Gia, Văn Phú, BGI Group, Nam Mê Kông, Lideco… cũng có thể sẽ cùng chung hoàn cảnh.
Tất nhiên, thị trường bất động sản vẫn để ngỏ các khả năng thay đổi trong năm 2025. Trong điều kiện vướng mắc pháp lý của hàng trăm dự án nhà ở được tháo gỡ nhanh chóng, việc thí điểm cho phép làm dự án nhà ở thương mại không cần đất ở được chấp thuận, nhiều doanh nghiệp, điển hình như Novaland, sẽ bật dậy, làm cục diện thị trường thay đổi một lần nữa.
