Tiềm ẩn rủi ro nợ xấu bất động sản
Theo báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), 10 tháng đầu năm 2020, dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP. HCM đạt khoảng 293.750 tỉ đồng, tăng 5,9% so với cuối năm 2019; trong đó, nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7%.
HoREA cho rằng, dư nợ tín dụng và nợ xấu bất động sản vẫn còn trong ngưỡng an toàn, nhưng có nhiều tiềm ẩn rủi ro. Một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu, trong đó có cả nguồn vốn đầu tư trái phiếu bất động sản của các tổ chức tín dụng và cá nhân.
Bên cạnh đó, cần phải có cơ chế kiểm soát, quản lý phù hợp đối với một số khoản vay sửa nhà, xây nhà, nhưng chuyển sang kinh doanh bất động sản, chiếm 1,7% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng.
Về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, 9 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 173.500 tỉ đồng, chiếm khoảng 40,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất toàn thị trường.
Tuy nhiên, tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân chiếm đến hơn 20% số lượng nhà đầu tư và nguồn vốn đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vào thời điểm đáo hạn trái phiếu.
Từ ngày 1/9/2020, Nghị định 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực, các điều kiện phát hành được siết chặt nên lượng trái phiếu phát hành trong tháng 9/2020 giảm đến 84% so với tháng 8/2020. Trong đó, trái phiếu bất động sản cũng đã được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Giá nhà vẫn neo cao
Theo HoREA, từ tháng 3 – 7/2020, do tác động nặng nề bởi đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2020, chỉ có chỉ có 20 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 6.722 căn nhà, giảm lần lượt 37,5% và 65,8% so với 9 tháng đầu năm 2019.
Trong đó, chỉ có 163 căn phân khúc nhà ở bình dân, chiếm 2,5% tổng số nhà ở dự án, giảm đến 98,5%; và 1.683 căn trung cấp, chiếm 25% tổng số nhà ở dự án, giảm 56,6%. Song, có đến 4.876 căn hộ cao cấp, chiếm đến 72,5% tổng số nhà ở thương mại, tăng 24,5%.
“Cơ cấu sản phẩm nhà ở cho thấy rõ nét tình trạng “lệch pha cung-cầu” trên thị trường, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, HoREA cảnh báo.
Đối với phát triển nhà ở xã hội, trong 9 tháng đầu năm 2020, đã hoàn thành phần thô 3 dự án với quy mô 2.213 căn hộ, lũy kế từ năm 2016 đến nay tăng lên 13.186 căn hộ.
Dự kiến trong năm 2020, có 5 dự án với quy mô 4.758 căn hộ sẽ được hoàn thành. Ước lũy kế có thể hoàn thành lên 17.944 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 89,72% so với mục tiêu xây dựng 20.000 căn trong giai đoạn 2016 - 2020.
Tuy nhiên, HoREA cho biết, dù bị tác động bởi đại dịch, nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao. Giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, bán cắt lỗ) và thị trường bất động sản cho thuê.
Phục hồi vào 3 tháng cuối năm
Từ tháng 8/2020 đến nay, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi trở lại, đi đôi với sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp.
Trong 9 tháng đầu năm 2020, Sở Xây dựng đã giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư 11 dự án, công nhận chủ đầu tư 9 dự án, chấp thuận đầu tư 24 dự án, và có ý kiến gửi Sở Kế hoạch Đầu tư về đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 45 dự án.
Cuối tháng 10/2020, Sở Xây dựng công bố thêm 10 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, với 9.147 căn, gồm 8.317 căn hộ nhà chung cư và 830 căn nhà thấp tầng, bổ sung thêm nguồn cung nhà ở trong quý 4/2020.
HoREA dự báo, từ nay đến cuối năm và năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP. HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19.
Bên cạnh đó, Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới, như: Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021./.
