Mở bán dồn dập, giao dịch không theo kịp
Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2020.
Tuy nhiên, thanh khoản đã chững lại rõ rệt. Trong quý II, thị trường chỉ tiêu thụ hơn 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ hấp thụ thường vượt 90%. Ước tính khoảng 2.800 căn hộ mở bán mới trong quý vẫn chưa tìm được người mua.
Dù sức mua giảm, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Giá căn hộ trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận hơn 3.000 căn mở bán tại 4 dự án ở Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Giá căn hộ trung bình còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước - mức giảm đầu tiên theo quý kể từ cuối năm 2022.
Không chỉ căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất cũng có dấu hiệu hạ nhiệt. Nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ. Riêng quý II có hơn 1.110 căn được mở bán, khoảng 80% tập trung tại các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên).
Thanh khoản tiếp tục suy yếu khi chỉ hơn 660 căn được giao dịch trong quý II, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá sơ cấp giảm còn khoảng 209 triệu đồng/m2, trong khi giá biệt thự, liền kề trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm 3% theo quý. Theo CBRE, lãi suất vay mua nhà ở mức cao khiến người mua thận trọng hơn, còn nhiều chủ nhà chủ động hạ kỳ vọng lợi nhuận hoặc tạm dừng bán.
Bức tranh tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM mở rộng. Theo Knight Frank Việt Nam, thị trường (gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau sáp nhập) ghi nhận hơn 7.150 căn hộ mở bán mới trong quý II, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn, tăng 156% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 39%; riêng khu vực nội thành TP.HCM khoảng 31% do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Dữ liệu của One Mount Group cũng phản ánh xu hướng tương tự. Quý II có khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới nhưng chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm từ 52% xuống 50%. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%, trong khi phân khúc 60-120 triệu đồng/m2 đạt gần 60%.
Theo các đơn vị nghiên cứu, mặt bằng giá tiếp tục neo cao cùng lãi suất vay mua nhà vẫn là rào cản lớn đối với sức mua. Giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM mở rộng hiện khoảng 95 triệu đồng/m2, còn khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m2.
Áp lực lan từ người mua sang doanh nghiệp
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố chi phối mạnh quyết định xuống tiền. Thay vì mua nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, thời điểm giao dịch và đặc biệt thận trọng với những sản phẩm phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Áp lực thanh khoản cũng lan sang phía doanh nghiệp. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể, gấp hơn hai lần cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động giảm 12%, còn hơn 2.400 đơn vị, dù số doanh nghiệp thành lập mới vẫn tăng 23%, lên gần 3.200.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khi nguồn cung dồi dào nhưng sức mua suy yếu. Người mua thắt chặt chi tiêu khiến việc bán hàng trở nên khó khăn hơn, trong khi cạnh tranh giữa các đơn vị môi giới ngày càng gay gắt.
Theo ông Vũ, nhiều chủ đầu tư hiện yêu cầu nhà phân phối phải đặt cọc mới được phân bổ quỹ hàng, làm gia tăng áp lực vốn và thu hẹp biên lợi nhuận của hoạt động môi giới truyền thống.
