Dự án Lakeview City khiến Novaland lỗ nặng
Kết thúc quý II/2024, Novaland khiến giới quan sát đổ dồn sự chú ý vào mình khi công bố lợi nhuận sau thuế lên tới 945 tỷ đồng, tăng trưởng ngoạn mục so với khoản lỗ hơn 200 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Kết quả này giúp công ty có lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2024 đạt 344 tỷ đồng, đánh dấu mùa bán niên thứ 2 liên tiếp có lãi.
Tuy nhiên, khi kết quả soát xét được tung ra vào tháng 9/2024, tất cả đã bị “sốc” khi Novaland chuyển từ lãi sang lỗ sau thuế 7.327 tỷ đồng. Đây là khoản lỗ bán niên đậm nhất trong lịch sử doanh nghiệp.
Nguyên nhân của cú “quay xe cháy bánh” này chủ yếu là do Novaland phải trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,106ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM (tức dự án Lakeview City do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21, thành viên của Novaland, làm chủ đầu tư).
Lakeview City là dự án mà Novaland có được từ sự hoán đổi dự án 30,224ha tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Ban đầu, TP.HCM xác định thời điểm định giá đất cho cả hai dự án là năm 2008. Tuy nhiên, sau đó, TP.HCM lại xác định thời điểm định giá đất cho Lakeview City là tháng 4/2027. Điều này khiến Novaland phải nộp thêm tới 5.176 tỷ đồng.
Novaland không đồng ý với việc này, do công ty đã hoàn tất đền bù dự án 30,224ha tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức từ 2008. Dù vậy, cho tới thời điểm hiện tại, khiếu nại của Novaland vẫn chưa được xem xét giải quyết.
Song song với việc phải trích lập dự phòng khổng lồ, Novaland cũng bị ghi giảm doanh thu hoạt động tài chính, từ 4.807 tỷ đồng trong báo cáo tự lập xuống còn 1.445 tỷ đồng trong báo cáo soát xét, do tính đến ngày 30/6/2024, công ty chưa thu được tiền.
Hội tụ các yếu tố bất lợi này, kết quả kinh doanh bán niên 2024 của Novaland rất xấu: Lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh 4.935 tỷ đồng, lỗ khác 1.746 tỷ đồng, tổng lỗ trước thuế 6.682 tỷ đồng.
“Bật đèn đỏ” với chất lượng tài sản
Việc phải ghi nhận khoản lỗ sau thuế 7.327 tỷ đồng đã làm bức tranh tài sản sau soát xét của Novaland thêm phần kém sắc. Tại ngày 30/6/2024, tổng tài sản của công ty đạt 238.792 tỷ đồng, giảm 1% so với đầu năm.
Cơ cấu tài sản có điểm nổi bật là giá trị hàng tồn kho rất lớn, đạt 143.902 tỷ đồng, tăng 3,5% so với đầu năm và chiếm tới 60,26% tổng tài sản. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho lên tới 442 tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với đầu năm và cũng tăng gấp 2,7 lần so với báo cáo tự lập.
Các khoản phải thu dù có mức giảm 6,7% so với đầu năm, nhưng giá trị vẫn rất lớn, đạt 76.077 tỷ đồng, tương đương 31,85% tổng tài sản. Như vậy có tới hơn 92% tổng tài sản của Novaland bị “chôn” ở hàng tồn kho và các khoản phải thu (trong đó có hàng chục nghìn tỷ đồng là hợp tác đầu tư phát triển dự án, trong khi hàng loạt dự án đều đang trong trạng thái “đứng hình”).
Đáng nói, phần lớn tài sản của Novaland lại được tài trợ bằng nợ. Tổng nợ phải trả tại ngày kết thúc tháng 6/2024 đạt 200.816 tỷ đồng, tăng 2,3% so với đầu năm, bằng 84% tổng tài sản. Trong số này, nợ vay tài trợ khoảng 25% tổng tài sản, đạt 59.215 tỷ đồng, tăng 2,6% so với đầu năm và lớn hơn vốn chủ sở hữu tới 56%.
Khoản nợ vay lớn khiến Novaland chịu chi phí tài chính khổng lồ. 6 tháng đầu năm 2024, công ty phải trả lãi vay lên tới 1.019 tỷ đồng. Đây là một trong những nguyên do khiến dòng tiền kinh doanh 6 tháng âm tới 4.126 tỷ đồng.
Hướng đi nào cho Novaland vượt khó?
Có thể nói tình cảnh của Novaland đang ở mức nguy hiểm và công ty cần hành động nhanh hơn những gì dự kiến để có thể cứu vãn đại cục.
Hồi tháng 2/2023, sau 1 năm từ nhiệm chủ tịch HĐQT Novaland, ông Bùi Thành Nhơn đã quay trở lại “chiếc ghế nóng”.
Ngay sau đó, một kế hoạch tái cấu trúc đã được ban hành, trọng tâm là tái cấu trúc tài chính. Theo đó, Novaland sẽ chào bán 1,95 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và chào bán riêng lẻ 975 triệu cổ phiếu nhằm huy động 29.250 tỷ đồng, để giải quyết nợ nần và có nguồn lực để triển khai các dự án.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2023, kế hoạch này đã được giảm mạnh về quy mô. Cụ thể, Novaland chỉ dự kiến chào bán 1,17 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và chào bán riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu nhằm thu về 13.700 tỷ đồng. Thời gian thực hiện được dự kiến trong năm 2024 hoặc thời điểm khác theo quyết định của HĐQT.
Dù vậy, cho tới thời điểm hiện tại, khi đã gần kết thúc năm 2024, Novaland vẫn chưa tiến hành được bất kỳ đợt chào bán nào. Đã vậy, “cú sảy chân” về kết quả kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2024 khiến người ta phải đặt dấu hỏi về tính khả thi của kế hoạch chào bán cổ phiếu. Đó cũng là nguyên do khiến PwC trong báo cáo kiểm toán bày tỏ sự nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.
Dù vậy, ít nhiều con đường phía trước của Novaland có những đốm sáng.
Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2024, lãnh đạo Novaland cho biết công ty đã đạt được một số thành tựu trong việc tái cấu trúc như: Giảm nợ vay khoảng 7.156 tỷ đồng so với năm 2022, thỏa thuận thống nhất phương án tái cấu trúc liên quan đến trái phiếu chuyển đổi có tổng trị giá 300 triệu USD, tổng giá trị gia hạn thanh toán gốc trái phiếu trong nước theo hướng dẫn tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP đạt trên 9.200 tỷ đồng.
Ngoài ra, công ty đã hoàn tất một giao dịch hoán đổi trái phiếu có tổng trị giá 2.346 tỷ đồng với phần vốn chủ sở hữu trong một dự án và thành công trong các thỏa thuận việc hoán đổi trái phiếu và giá trị công nợ bằng sản phẩm của tập đoàn với tổng giá trị thực hiện đạt khoảng 2.500 tỷ đồng.
Tại phần giải trình kết quả bán niên 2024, Novaland thông tin chi tiết hơn về 6 điểm trọng yếu có thể mang công ty ra khỏi khó khăn trước mắt.
Một là công ty đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền 17.336 tỷ đồng, các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép tập đoàn thời gian khắc phục.
Hai là thanh lý tài sản theo mức giá bán dự kiến. Trong kế hoạch thanh lý tài sản với tổng số tiền 25.439 tỷ đồng có: 1 tài sản đã được bán thành công và thu về 1.000 tỷ đồng, 7 tài sản đã được kí hợp đồng nguyên tắc cho việc bán với tổng giá trị 12.363 tỷ đồng, 3 tài sản đã kí biên bản ghi nhớ cho việc bán với giá trị 9.100 tỷ đồng, 3 tài sản khác tập đoàn đã được nhận thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán với tổng giá trị 1.982 tỷ đồng.
Ba là tập đoàn đang phối hợp với chính phủ và địa phương để giải quyết trở ngại pháp lý cho các dự án đang triển khai, kì vọng đạt được cột mốc pháp lí nhất định trong năm 2024 cho mục tiêu bán hàng trong 12 tháng tiếp theo.
Bốn là Ban tổng giám đốc tin tưởng Novaland sẽ được giải ngân thêm hạn mức tín dụng với số tiền 12.468 tỷ đồng trong 12 tháng tiếp theo.
Năm là các cổ đông lớn của Novaland đã có văn bản xác nhận tiếp tục đồng hành, hỗ trợ công ty thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết, để hoạt động kinh doanh duy trì liên tục ít nhất 12 tháng tiếp theo.
Sáu là Cục thuế TP.HCM và TP. Thủ Đức đã có quyết định chấm dứt hiệu lực quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế để chờ giải quyết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền đối với Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21. Đây là cơ sở để Novaland tin rằng công ty không phải thanh toán 6.707 tỷ đồng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất trong 12 tháng tiếp theo.
6 điểm nêu trên được Novaland kỳ vọng sẽ giúp công ty có đủ vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh và có khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ đến hạn trong 12 tháng tới. Dù vậy, có thể thấy không ít điểm trong đó không thực sự chắc chắn và Novaland sẽ còn rất nhiều việc phải làm.
