Tiền sử dụng đất giảm mạnh từ 2026, đầu cơ khó lách luật

Giảm 50-70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Ngày 11/12, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026. Đáng chú ý, Nghị quyết mới đã bổ sung nhiều điểm mới trong chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, trong trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục xác định giá, tính tiền sử dụng, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất một số năm.

Trong trường hợp giảm tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Chính phủ trong thực tiễn điều hành kinh tế xã hội hàng năm thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị giảm tiền thuê.

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng, tiền thuê đất của loại đất sau chuyển đổi và trước chuyển đổi. Đồng thời, phải nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển đổi.

Tuy nhiên, trường hợp chuyển đổi đất vườn, ao, đất nông nghiệp thành đất ở mà trong cùng thửa đất đó có diện tích đất ở gắn liền nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giá giữa 2 loại đất với phần diện tích chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Với phần diện tích chuyển đổi vượt không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 50% mức chênh lệch.

Còn với phần diện tích chuyển đổi vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 100% mức chênh.

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).

Trước đây, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức.

Tuy nhiên, từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Điều này khiến không ít gia đình gặp khó khăn trong hợp thức hóa đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới vẫn rất lớn.

Trao đổi với VietTimes về nội dung trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá cao việc Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai cũng như tại Nghị định quy định chi tiết. Đây chính là giải pháp đã được Bộ Tài chính đưa ra hồi tháng 9/2025 khi trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, các chính sách tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ hồi tháng 9 đã được lồng ghép vào Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai.

Hạn mức giao đất cho người dân là bao nhiêu?

Theo nghị quyết vừa được thông qua, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì người sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất theo hướng chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; 50% mức chênh lệch đối với diện tích đất vượt không quá 1 lần hạn mức giao đất.

Ông Đỉnh lấy ví dụ nếu người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc địa bàn tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m2. Người dân muốn chuyển 1.000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì với 200 m2 đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

Với 200 m2 tiếp theo, người dân phải nộp 50% mức chênh lệch; với 600 m2 cuối cùng, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.

Theo luật sư Đỉnh, đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng), nhằm bảo đảm an sinh xã hội.

Đồng thời, ông cho rằng việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 1 thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 2 lần hạn mức giao đất ở; quy định này đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách. Tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi “bán” kiếm lời.

Một quy định mà luật sư Đỉnh đánh giá cao tính hợp lý là ở điều khoản chuyển tiếp. Theo nghị quyết, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (ngày 1/1/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi.

Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và nếu số tiền tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được hoàn trả bằng tiền…

“Đây là quy định “hồi tố” rất nhân văn và đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và những người chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Bản thân tôi khi góp ý, kiến nghị về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất hồi tháng 9 cũng đã kiến nghị giải pháp “hồi tố” này và đã được các cơ quan có thẩm quyền tiếp thu trong các dự thảo lần này”, luật sư Đỉnh cho hay.