lưu ý khi đầu tư bất động sản năm 2026
Năm 2026 được dự báo là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản khi hàng loạt chính sách mới bắt đầu phát huy tác động, trong khi dòng tiền và tín dụng không còn dư địa tăng trưởng nóng.
Đơn cử như Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) ngày 11/2 đề nghị các chi nhánh tạm dừng trình trụ sở chính tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có thông báo hoặc văn bản mới thay thế.
Động thái này nhằm thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản năm 2026 không quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Với nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà, cả 4 ngân hàng quốc doanh gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank gần đây cũng tăng mạnh lãi suất cho vay mới lên ngang, thậm chí cao hơn so với nhà băng tư nhân.
Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, năm 2026 có ba điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm.
Thứ nhất, thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định trong chu kỳ 5 năm, thay vì điều chỉnh hằng năm như trước. Điều này tạo nền tảng ổn định hơn cho doanh nghiệp trong việc hoạch định chiến lược, tính toán chi phí và triển khai dự án dài hạn.
Tuy nhiên, sự ổn định không đồng nghĩa với cứng nhắc. Cơ chế định giá đất được thiết kế linh hoạt hơn thông qua hệ số điều chỉnh (hệ số K).
Các địa phương được trao quyền chủ động xác định hệ số K phù hợp với điều kiện thực tế, có thể là 1, 1,2 hoặc thậm chí 0,5. Dư địa linh hoạt này mở ra không gian điều hành tài chính đất đai sát thực tiễn hơn, đồng thời đòi hỏi nhà đầu tư phải theo dõi sát chính sách từng địa bàn.
Thứ hai, đột phá trong cơ chế thu hồi đất. Trước đây, để thu hồi đất thực hiện dự án, yêu cầu đồng thuận gần như tuyệt đối từ người dân là rào cản lớn. Nay, tỷ lệ đồng thuận đã được điều chỉnh xuống 75%. Cụ thể, dự án phải đáp ứng đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý. Theo ông Lực, đây là bước tiến mang tính đột phá, giúp tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm trong phát triển dự án.
Thứ ba, tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng nóng. Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng chung khoảng 15%. Tín dụng cho lĩnh vực bất động sản về cơ bản sẽ không vượt mức tăng trung bình này, trừ khi có biến động đặc biệt từ thị trường.
Đáng chú ý, chính sách điều hành sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn, trong khi cho vay mua nhà ở thực vẫn còn dư địa do năm trước tăng trưởng thấp. Tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục nằm trong nhóm ưu tiên.
Lý giải về việc lãi suất huy động và cho vay tăng thời gian qua, ông Lực chỉ ra 3 nguyên nhân chính là: sự chênh lệch cung - cầu vốn; áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác; định hướng phân bổ nguồn lực.
"Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên hoàn toàn mà nguồn vốn cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đương nhiên sẽ phải chịu mức cao hơn", ông nói.
Doanh nghiệp hạn chế đầu tư dàn trải
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và dòng tiền thắt chặt, TS Cấn Văn Lực đưa ra ba khuyến nghị trọng tâm dành cho doanh nghiệp.
Thứ nhất, cần cơ cấu lại dòng tiền và danh mục sản phẩm. Doanh nghiệp phải rà soát toàn diện dự án, ưu tiên những dự án khả thi, có dòng tiền rõ ràng, tránh dàn trải nguồn lực.
Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn. Không thể chỉ trông chờ vào “bầu sữa” ngân hàng, doanh nghiệp cần chủ động khai thác các kênh huy động như trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán thông qua niêm yết, quỹ đầu tư, vốn ngoại và tích lũy vốn tự có.
Thứ ba, hạn chế đầu tư dàn trải. “Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà đầu tư cùng lúc 10 dự án thì rõ ràng không thể đủ lực”, ông Lực cảnh báo.
Đáng chú ý, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng cao, ông cho rằng doanh nghiệp chủ động điều tiết mặt bằng giá, đồng hành cùng Chính phủ và người dân để hướng tới mức giá hợp lý hơn. Theo ông, đây không chỉ là yêu cầu thị trường mà còn là lựa chọn mang tính đạo đức và phát triển bền vững.
Bước vào năm 2026, bất động sản không còn là “cuộc đua sóng”, mà trở thành bài kiểm tra thực chất về năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
