Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), ngày 25/9, Bất động sản TCO đã chi 2.500 tỷ đồng để tất toán sớm lô trái phiếu TOC32401. Lô trái phiếu này được phát hành vào cuối năm 2024, đáo hạn vào ngày 31/12/2025, lãi suất 9,6%/năm.
Ngoài ra, Bất động sản TCO hiện còn lưu hành 2 lô trái phiếu khác, gồm TOC12502 trị giá 5.000 tỷ đồng, phát hành ngày 25/6/2025, kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn ngày 25/12/2026, lãi suất 9%/năm.
Trước đó, ngày 9/4/2025, công ty cũng chào bán thành công lô trái phiếu TOC32501 trị giá 3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 8,2%/năm.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản ồ ạt mua lại trái phiếu trước hạn, nổi bật là Phú Long (2.000 tỷ đồng), Luxury Living (1.600 tỷ đồng) và Hoàng Trường (1.400 tỷ đồng).
Theo thống kê của FiinGroup, lũy kế 8 tháng năm 2025, các doanh nghiệp địa ốc đã mua lại hơn 42.500 tỷ đồng, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước. Dẫn đầu là Novaland với 6.700 tỷ đồng.
Ngoài ra, nhóm du lịch và giải trí cũng ghi nhận quy mô mua lại gần 6.600 tỷ đồng, chủ yếu từ Cáp treo Bà Nà (3.100 tỷ) và Hưng Thịnh Quy Nhơn (2.500 tỷ đồng).
Lỗ khủng hơn 200 tỷ đồng nửa đầu năm 2025
Về Bất động sản TCO, doanh nghiệp được thành lập tháng 6/2018 với hình thức Công ty TNHH MTV, lĩnh vực kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng, thông tin chủ sở hữu công ty là Công ty cổ phần Đầu tư TCO Việt Nam.
Cập nhật tới ngày 18/9/2025, Bất động sản TCO tăng vốn điều lệ từ 1.120 tỷ đồng lên 1.676 tỷ đồng, do ông Ngô Mạnh Trung giữ vị trí Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Danh mục đầu tư của Bất động sản TCO hiện nay tập trung cao vào hai dự án chính: dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng tại 3 ô quy hoạch gồm 2.294 căn hộ; và 32 căn thương mại dịch vụ thuộc Khu đô thị Vinhomes Smart City (LUMIÈRE Evergreen).
Trong giai đoạn 2023 - 6 tháng đầu năm 2025, tổng tài sản của Bất động sản TCO đã tăng trưởng mạnh mẽ, từ 6.225 tỷ đồng lên 13.193 tỷ đồng (tăng 2,1 lần) rồi lên tiếp 22.759 tỷ đồng (tăng 72%). Như vậy, trong 2,5 năm, tổng tài sản đã tăng gấp 3,6 lần.
Tài trợ chính cho đà tăng của tổng tài sản là nợ phải trả. Trong cùng giai đoạn nêu trên, nợ phải trả của doanh nghiệp đã tăng từ 5.093 tỷ đồng lên 11.984 tỷ đồng (tăng 2,3 lần) rồi lên tới 21.080 tỷ đồng (tăng 75%). Như vậy, trong 2,5 năm, nợ phải trả đã tăng gấp 4,13 lần.
Điều này đồng nghĩa với việc công ty có đòn bẩy tài chính rất lớn. Cụ thể, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu vào năm 2023 đã là 4,5 lần, tới năm 2024 tăng vọt lên 9,9 lần và đột biến lên 12,55 lần vào thời điểm cuối tháng 6/2025.
Phần lớn nợ phải trả của Bất động sản TCO là nợ trái phiếu riêng lẻ. Năm 2024, dư nợ trái phiếu là 2.464 tỷ đồng, cao gấp 2,07 lần vốn chủ sở hữu. Tới tháng 6/2025, dư nợ trái phiếu vọt lên 10.500 tỷ đồng, cao gấp 6,25 lần vốn chủ sở hữu và tăng 4,2 lần chỉ trong vòng 6 tháng. Điều này sẽ tạo ra chi phí tài chính "khổng lồ" cho doanh nghiệp.
Điều an ủi là số dư người mua trả tiền trước của công ty bất động sản này khá lớn, đạt 5.605 tỷ đồng vào cuối năm 2024 và tăng lên 6.267 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025.
Về tình hình kinh doanh, từ năm 2023 đến nay, lợi nhuận của Bất động sản TCO diễn biến theo chiều hướng bất lợi. Nếu như năm 2023-2024, công ty có lãi sau thuế 12,9 tỷ đồng và 76,8 tỷ đồng thì trong 6 tháng đầu năm 2025, công ty lại báo lỗ sau thuế tới 205,9 tỷ đồng.
Hệ quả là lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đang từ mức 209 tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2024, "rơi tự do" xuống chỉ còn 3,4 tỷ đồng khi kết thúc 6 tháng đầu năm 2025.
Các chỉ số gắn với lợi nhuận đều rơi vào trạng thái âm trong kỳ bán niên 2025, với hệ số lợi nhuận sau thuế/tổng tài sản âm 0,9% và hệ số lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu âm 12,26%.
