"Không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì"
Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương đã xây dựng bảng giá đất mới. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy đến 2/1/2025, 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng cho năm 2025.
Chia sẻ tại hội thảo áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, nói rằng vấn đề giá đất hiện nay là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Nhiều địa phương đang tồn tại hàng loạt dự án “đắp chiếu”, không triển khai được vì chưa xác định được giá đất.
Theo PGS Tuyến, quy định về việc xác định giá đất có tiêu chí theo nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương khi áp dụng.
“Hiện nay, thị trường bất động sản đã 'tuyệt chủng' phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được nhà. Cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường và tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường”, ông Tuyến nêu quan điểm và không đồng tình với việc quy định mức giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Tùy từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể, cần áp dụng mức giá khác nhau.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, cũng cho rằng việc gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ để xác định chung một mức giá “là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả”. Việc định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.
Bảng giá đất cho từng loại đất trong nhóm đất cần chi tiết, xem xét đến các yếu tố như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường, an sinh xã hội... Ví dụ, cùng thửa đất phi nông nghiệp hay dịch vụ thương mại có mật độ xây dựng 25% thì giá sẽ khác với dự án xây dựng có mật độ chỉ 1-10%.
Ông Cường nói thêm Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương trong việc điều tiết tài chính đất đai. Do đó, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% trong những trường hợp cần thiết.
Còn theo PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, cần thu thập thông tin giá đất từ nhiều nguồn như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá... thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Một vấn đề nữa là có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.
Dự án xây xong vẫn chưa có kết quả định giá đất
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhận định bảng giá đất mới là vấn đề nóng hiện nay.
Sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, hành lang pháp lý đã rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, trong đó có định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.
Lấy ví dụ trực tiếp từ GP.Invest, ông Hiệp cho biết doanh nghiệp đang thực hiện một dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định giá đất.
“Thế nhưng 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa xong định giá đất, thậm chí xây xong nhà vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc”, ông Hiệp bày tỏ.
Theo Chủ tịch GP.Invest, cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định giá đất đã ra đời với nhiều điểm mới về các phương pháp tính giá đất, mang đến nhiều kỳ vọng gỡ vướng cho các dự án. Song, khi áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến nay, những hạn chế đã xuất hiện.
Đơn cử như Luật Đất đai quy định phần nếu chi phí hạ tầng được tính theo xác nhận của Sở Xây dựng khi kiểm tra dự toán. Nhưng thực tế, không địa phương nào làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư.
Ông Hiệp lấy ví dụ suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, thực tế dự án được đầu tư lên đến 2.400.000 đồng/m2 thì chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.
Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Theo ông Hiệp, việc lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. “Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50 ha khác với đấu giá một lô đất 200 ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Nên chúng tôi mong muốn cơ quan Nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương”, ông Hiệp cho biết.
Đại diện Tập đoàn Tuta cũng chia sẻ vướng mắc liên quan đến xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt. Hiện nay, theo khoản 4 điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư. Bên cạnh đó, khoản 8 điều 6 Nghị định 71/2024 của Chính phủ cũng hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt. Tuy nhiên, trong thực tế, doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định.
Vị này thông tin qua quá trình trao đổi với các cơ quan chức năng và cán bộ quản lý trực tiếp dự án, doanh nghiệp nhận thấy có 2 vướng mắc chính. Thứ nhất, mặc dù nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi. Thứ hai, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất.
