Một mình Vinhomes lãi hơn nhiều doanh nghiệp địa ốc cộng lại
Bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2026 phản ánh sự áp đảo của nhóm doanh nghiệp dẫn đầu thị trường.
Vinhomes (HoSE: VHM) tiếp tục giữ vị trí số một về quy mô lợi nhuận khi ghi nhận hơn 65.000 tỷ đồng doanh thu thuần hợp nhất, tăng 315% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tính thêm doanh thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh và các giao dịch bán lô lớn được hạch toán vào doanh thu tài chính, tổng doanh thu quy đổi của doanh nghiệp đạt khoảng 71.500 tỷ đồng, tăng 271%.
Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế hợp nhất VHM đạt 25.620 tỷ đồng, tăng tới 866% so với cùng kỳ, mức tăng trưởng hiếm thấy trong ngành bất động sản.
Ở cấp độ tập đoàn, công ty mẹ là Vingroup (HoSE: VIC) cũng ghi nhận kết quả tích cực với hơn 104.000 tỷ đồng doanh thu thuần hợp nhất trong quý I, tăng 24% so với cùng kỳ năm trước.
Lợi nhuận sau thuế của VIC đạt hơn 5.600 tỷ đồng, tăng 150% và là mức lợi nhuận theo quý cao nhất từ trước đến nay của tập đoàn. Điều này cho thấy mảng bất động sản vẫn đóng vai trò trụ cột trong hệ sinh thái của Vingroup.
So sánh các con số cho thấy khoảng cách rất lớn về quy mô lợi nhuận trong ngành. Lợi nhuận 25.620 tỷ đồng của Vinhomes cao gấp khoảng 30 lần so với mức lãi 860 tỷ đồng của Novaland (HoSE: NVL) trong cùng kỳ, và gấp gần 90 lần lợi nhuận của Sunshine Group (HNX: KSF) (285 tỷ đồng).
Thậm chí, lợi nhuận của riêng Vinhomes trong một quý đã cao hơn tổng lợi nhuận của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tầm trung cộng lại, cho thấy sự tập trung ngày càng rõ của dòng vốn và nguồn lực vào nhóm chủ đầu tư lớn.
Nhóm tầm trung hồi phục lợi nhuận nhưng vẫn “lép vế” về quy mô
Ở nhóm doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình, kết quả kinh doanh quý I ghi nhận tín hiệu khởi sắc, song quy mô doanh thu và lợi nhuận vẫn khá khiêm tốn so với nhóm dẫn đầu niêm yết trên sàn.
Đơn cử, Đất Xanh Group (HoSE: DXG) đạt khoảng 1.460 tỷ đồng doanh thu (tăng 59% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế hơn 214 tỷ đồng (tăng 173%).
Taseco Land (HoSE: TAL) ghi nhận 693 tỷ đồng doanh thu (tăng 84%), lợi nhuận sau thuế đạt 156 tỷ đồng, cao gấp 7 lần cùng kỳ. Trong khi đó, CEO Group (HNX: CEO) đạt 432 tỷ đồng doanh thu và 94 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 33% và 68%, đồng thời là mức lãi cao nhất trong 3 năm gần đây.
Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý. SJ Group (HoSE: SJS) đạt gần 317 tỷ đồng doanh thu và 176 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 2,6 lần và là mức cao nhất kể từ quý II/2010. Hodeco (HoSE: HDC) đạt 249 tỷ đồng doanh thu và 58 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 151% và 326%.
Everland Group (HoSE: EVG) ghi nhận 323 tỷ đồng doanh thu và gần 19 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 68% và 75%. TTC Land (HoSE: SCR) ghi nhận hơn 150 tỷ đồng doanh thu và 13 tỷ đồng lợi nhuận, gấp gần 9 lần cùng kỳ.
Đáng chú ý, một số doanh nghiệp khác dù ghi nhận lợi nhuận tăng nhưng doanh thu lại sụt giảm mạnh. Chẳng hạn, Khang Điền (HoSE: KDH) ghi nhận 281 tỷ đồng doanh thu (giảm 60% so với cùng kỳ), song lợi nhuận sau thuế đạt 327 tỷ đồng (tăng 176%).
Tương tự, Phát Đạt (HoSE: PDR) chỉ đạt 104 tỷ đồng doanh thu (giảm 76%), nhưng lợi nhuận sau thuế gần 138 tỷ đồng (gấp 2,7 lần cùng kỳ). Đạt Phương (HoSE: DPG) đạt gần 500 tỷ đồng doanh thu, (giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái) nhưng lãi sau thuế 101 tỷ đồng.
Hay như Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) ghi nhận doanh thu bán hàng đạt 69 tỷ đồng (giảm 37% so với cùng kỳ năm trước), nhưng lãi sau thuế gần 16 tỷ đồng (tăng gần 90% so với cùng kỳ).
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn. Nam Long Group (HoSE: NLG) ghi nhận 1.280 tỷ đồng doanh thu, đi ngang so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 68 tỷ đồng (giảm 37%). Văn Phú (HoSE: VPI) mang về doanh thu thuần hơn 287 tỷ đồng (tăng 16%), song lợi nhuận ròng còn gần 27 tỷ đồng (giảm 81%).
DIC Corp (HoSE: DIG) đạt 145 tỷ đồng doanh thu (giảm 5%) và tiếp tục lỗ gần 10 tỷ đồng, dù mức lỗ đã thu hẹp so với cùng kỳ năm trước. An Gia (HoSE: AGG) ghi nhận 67 tỷ đồng doanh thu (giảm 65%), lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 5 tỷ đồng (giảm 38% so với quý I/2025).
Đặc biệt, LDG (HoSE: LDG) thậm chí không phát sinh doanh thu bán hàng mới trong quý I/2026 và tiếp tục lỗ hơn 16 tỷ đồng.
“Cá lớn nuốt cá bé”: Cuộc thanh lọc của thị trường địa ốc
Nhìn tổng thể, các con số trên cho thấy thị trường đang ngày càng nghiêng về phía những doanh nghiệp có quy mô lớn và tiềm lực tài chính mạnh, trong khi nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn vẫn loay hoay tìm động lực tăng trưởng.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, bối cảnh thị trường hiện nay đang hội tụ 3 yếu tố: nguồn cung cao, mặt bằng giá cao và lãi suất cao, khiến môi trường kinh doanh ngày càng khắc nghiệt.
“Có lẽ không còn chỗ cho những chủ đầu tư nghiệp dư hoặc quá tham lam. Thị trường bất động sản sắp tới sẽ là cuộc chiến không cân sức giữa những người khổng lồ như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group và phần còn lại”, ông Tuyển nhận định.
Ở góc nhìn khác, bà Cao Thùy Linh - chủ đầu tư một doanh nghiệp phía Bắc - cho biết thanh khoản thị trường vẫn khá trầm lắng. “Nếu biên lãi suất không được cải thiện, nhiều doanh nghiệp sẽ chịu áp lực rất lớn. Những doanh nghiệp nhỏ nếu không có sức bền tài chính thì sẽ rất căng thẳng”, bà nói.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cũng nhận định thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ khi nhóm doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính mạnh, phát triển các đại dự án quy mô lớn và hệ sinh thái hoàn chỉnh đang trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường.
Theo ông Toản, các tập đoàn lớn thường tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, hạn chế phát triển nhà giá rẻ, qua đó góp phần kéo mặt bằng giá bất động sản lên cao.
Một lợi thế quan trọng khác nằm ở hệ sinh thái tài chính khép kín. Nhiều tập đoàn bất động sản lớn có mối liên kết chặt chẽ với các ngân hàng, như MIK Group gắn với VPBank, Masterise Group được hậu thuẫn bởi Techcombank hay Geleximco liên hệ với ABBank. Sự hậu thuẫn tài chính này giúp các doanh nghiệp lớn dễ dàng tiếp cận vốn, tích lũy quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý – những yếu tố mà doanh nghiệp nhỏ rất khó tiếp cận.
Theo ông Toản, doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như không còn nhiều cơ hội tại các đô thị lớn. Nếu còn hoạt động, họ chủ yếu phát triển các dự án quy mô nhỏ tại địa phương, nơi chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng thấp hơn.
“Đây là quy luật thị trường: cá lớn nuốt cá bé, mạnh được yếu thua. Các doanh nghiệp phải tự lớn lên và tìm hướng đi phù hợp để tồn tại”, ông Toản nói.
