Nguồn cung bật tăng, cạnh tranh gay gắt
Phát biểu tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 25/1, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính của Chính phủ - cho rằng dù tăng trưởng kinh tế năm 2026 được đặt mục tiêu ở mức cao, song giá bất động sản khó có khả năng tăng nóng như các giai đoạn trước.
“Nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh hơn cầu, vì vậy giá bất động sản có thể chững lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là kênh đầu tư vào giá trị tương lai. Nếu nền kinh tế phát triển bền vững, đây vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn trong dài hạn”, TS Nghĩa nhận định.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết năm 2026 sẽ chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của thị trường khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động. Nguồn cung nhà ở có thể tăng gấp 2–3 lần so với năm 2025, tương đương bổ sung khoảng 200.000-300.000 sản phẩm mới.
Tuy nhiên, dù cầu cũng phục hồi, tốc độ tăng không theo kịp nguồn cung, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường trở nên quyết liệt hơn. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực được dự báo sẽ chiếm ưu thế.
Tín dụng giảm tốc, thị trường buộc phải lành mạnh hơn
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh tín dụng bất động sản năm 2026 dù chỉ tăng khoảng 15% nhưng không đồng nghĩa với việc “siết” dòng vốn. Quy mô tín dụng toàn nền kinh tế hiện đã rất lớn, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam vẫn cao hơn nhiều quốc gia trong khu vực.
“Bất động sản không thể phát triển dựa mãi vào đầu cơ. Việc điều tiết tín dụng ở mức hợp lý sẽ buộc thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững, lành mạnh hơn”, TS Lực nói.
Ông cũng lưu ý hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên, nên lãi suất cho vay có thể cao hơn. Doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tập trung vào các dự án trọng điểm, đáp ứng nhu cầu ở thật.
Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết hệ thống chính sách được ban hành trong năm 2025 và phát huy hiệu lực từ 2026 đã hình thành một khung pháp lý tương đối đồng bộ cho thị trường.
6 nhóm chính sách lớn từ phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội; đầu tư - xây dựng - quy hoạch; hoàn thiện thể chế đất đai; tín dụng và nguồn vốn; phân cấp, phân quyền đến minh bạch hóa thị trường, đang từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông nguồn lực đất đai và dòng vốn.
Theo ông Hưng, sự chuyển dịch từ tư duy “quản lý chặt thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực” sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản phục hồi ổn định và phát triển bền vững từ năm 2026.
Cũng tại hội thảo, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết giai đoạn 2024–2025 là thời kỳ bản lề khi nhiều chính sách mới được ban hành nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản năm 2026.
Đáng chú ý, Nghị quyết 254 của Quốc hội đưa ra cơ chế mới xử lý các dự án ách tắc giải phóng mặt bằng. Với các dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng 50% diện tích hoặc đạt đồng thuận 75% người sử dụng đất, HĐND sẽ xem xét thu hồi phần diện tích còn lại, Nhà nước hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Cùng với đó, các quy định mới nới lỏng điều kiện tiếp cận đất đai, cho phép nhận chuyển nhượng nhiều loại đất để phát triển nhà ở thương mại. Luật Đất đai và các nghị quyết liên quan cũng làm rõ các hình thức tiếp cận đất như đấu giá, đấu thầu, giao đất và thỏa thuận.
Đối với các dự án tồn đọng, Nghị quyết 265 mở rộng cơ chế tháo gỡ ra nhiều địa phương, tạo điều kiện đưa các dự án đã có kết luận thanh tra trở lại thị trường. Về tài chính đất đai, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng phổ biến bảng giá đất và hệ số K, chỉ định giá đất cụ thể với các dự án phức tạp, góp phần đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian triển khai.
